Blog: Voldoende vragen over de huidige grondpolitiek, maar wie heeft het antwoord?
De prijs van een vierkante meter grond in Nederland wordt, in geval van nieuwbouw, in de regel residueel bepaald. Uitgangspunt is dat de waarde van grond afhankelijk is van het gebruik van die grond. Zo levert de verbouw en verkoop van bijvoorbeeld tarwe een lagere grondwaarde per vierkante meter op dan de verkoop van een nieuwbouwwoning op diezelfde vierkante meter. Bij een bestemmingswijziging van landbouwgrond naar woningbouwgrond is sprake van een aanzienlijke grondwaardesprong van eenzelfde vierkante meter. Door de opbrengst uit verkoop van de nieuwbouwwoning te verminderen met de bouwkosten blijft het residu over: de residuele grondwaarde. Uit deze residuele grondwaarde kunnen vervolgens onder andere de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van die grond worden betaald.
De eerste vraag is: “In wiens voordeel is die grondwaardesprong”?
Aangezien de marktwaarde van de gerealiseerde nieuwbouw het uitgangspunt is van de berekening, heeft de koper van die nieuwbouw geen voordeel in die grondwaardesprong. Dan blijven de opstalontwikkelaar en de grondexploitant over. De prijs die de ontwikkelaar aan de grondexploitant voor de bouw- en woonrijp gemaakte grond betaalt, bepaalt voor wiens voordeel het grootste deel van deze grondwaardesprong is.
Momenteel is de woningmarkt volop in het nieuws. Er worden grote problemen ervaren in zowel de huur- als koopmarkt. De vraag naar woonruimte is hoog, maar de woningbouwproductie en daarmee het aanbod blijft om allerlei redenen achter. Erik van Rein van het Financieel Dagblad schrijft op 18 december jl. dat desondanks gemeenten nauwelijks grondprijzen verlagen (zie: https://fd.nl/economie/1500219/gemeenten-verlagen-grondprijzen-nauwelijks). Het artikel gaat precies in op bovenstaande “tweestrijd” tussen grondexploitant (in dit geval gemeenten) en opstalontwikkelaar (in dit geval projectontwikkelaars) over de verdeling van de grondwaardesprong. Dit is één van de redenen, zo wordt in het artikel gesteld, van het oplopen van vertraging in de woningbouwproductie.
De tweede vraag is: “Kan de totale residuele grondwaarde wijzigen”?
Ja, dat kan zeker. Die wijziging kan positief zijn voor de ontwikkeling van de residuele grondwaarde, zoals in geval van een stijgende marktwaarde van nieuwbouw bij gelijkblijvende bouwkosten. Het gevolg is dat de residuele grondwaarde stijgt.
De wijziging kan ook negatief uitpakken voor de residuele grondwaarde. Dat is het geval als bij een gelijkblijvende marktwaarde van nieuwbouw de bouwkosten stijgen of als de marktwaarde van nieuwbouw daalt bij stijgende bouwkosten. In deze gevallen daalt de residuele grondwaarde (fors). Een aantal gemeenten in Nederland hebben dit in het verleden pijnlijk ondervonden.
De derde vraag is: “Zorgt een verlaging van grondprijzen daadwerkelijk voor meer nieuwbouw?”
Dit is geen eenvoudig te beantwoorden vraag. In het bovengenoemde artikel wordt het perspectief van zowel grondexploitanten als projectontwikkelaars belicht en die beide partijen zijn een tegenovergestelde mening toegedaan.
Als alle andere factoren die invloed hebben op de woningbouwproductie als constant blijvend worden veronderstelt, dan zou de eerste gedachte zijn dat lagere grondprijzen inderdaad zorgen voor meer nieuwbouw. De redenatie zou dan kunnen zijn: lagere grondprijzen en gelijkblijvende bouwkosten zorgen voor een lagere prijs van nieuwbouw en daardoor een betere financiële haalbaarheid van projecten. Maar deze redenatie klopt niet (altijd). De grondwaarde wordt immers residueel bepaald waarbij de marktwaarde van nieuwbouw het uitgangspunt is. Lagere grondprijzen leiden, bij gelijkblijvende marktwaarde van nieuwbouw, tot een verbeterd financieel perspectief voor een projectontwikkelaar door het kunnen laten oplopen van bouwkosten. In het eerder genoemde artikel geeft de woordvoerder van de VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten) aan “dat een lagere grondprijs niet automatisch leidt tot goedkopere woningen”. Dat past bij het voorgaande voorbeeld.
De vierde vraag is: “Wat kan worden gedaan om de woningbouwproductie te verhogen?”
Soms kan een lagere grondprijs net de oplossing zijn in de financiële haalbaarheid van een nieuwbouwproject. De dagelijkse praktijk is echter niet te vatten in een paar versimpelde voorbeelden. Zoals gezegd hebben meerdere factoren invloed op de woningbouwproductie in Nederland. De stand van de rente op kapitaalmarkten, conjuncturele ontwikkelingen in Nederland, wereldwijde invloeden op energieprijzen en materiaalkosten, het stikstofdossier, doorlooptijden in vergunningaanvragen, zo is nog wel een aantal factoren te benoemen. Het is lastig te benoemen of gehanteerde grondprijzen van grondexploitanten één van de voornaamste oorzaken is van de vertraging in woningbouwproductie.
Wel mag worden gesteld dat wederzijds “wantrouwen” tussen grondexploitant en projectontwikkelaar per definitie niet bevorderlijk is voor het zoeken naar oplossingen voor het verhogen van de woningbouwproductie. Er zijn verschillende denkrichtingen om te trachten het verdelingsvraagstuk van de grondwaardesprong op te lossen. Zo kunnen verrekenbedingen tussen ontwikkelaars en grondexploitanten worden ingezet. Anderen pleiten voor een planbatenheffing ten gunste van de gemeente, zoals wordt aangegeven in de essay die Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TUDelft, eind oktober 2023 in opdracht van Pieter Omzigt heeft geschreven met als onderwerp de wooncrisis in Nederland. Wellicht durft een ontwikkelaar het aan om met open boeken inzicht te geven in de bouwkosten van een bepaald project ter bepaling van de grondprijs. In ieder geval is het zaak om, in het belang van de totale woningbouwproductie in Nederland, te trachten in gesprek te blijven met elkaar en samen, op grond van verifieerbare argumenten, te werken aan oplossingen.
Expertise Vastgoed bestaat uit Rob Veenhoven en Sander de Groot. Aan de hand van expertisebijeenkomsten en (maatwerk)trainingen dragen zij bij aan het vergroten van vastgoedkennis binnen diverse ondernemingen en publieke organisaties. Nieuwsgierig geworden wat zij kunnen betekenen voor u? Neem contact op via info@expertisevastgoed.nl om de mogelijkheden te bespreken.
